Aanpassen waardedalingsregeling en een uitgebreidere opkoopregeling 

26 november 2015

Maandag heeft de begeleidingscommissie Woningmarkt van de Dialoogtafel Groningen een tussenadvies aan de Nationaal Coördinator Groningen (NCG) aangeboden. Dit op basis van de resultaten van het woningmarktonderzoek in het aardbevingsgebied. Dit is een breed onderzoek naar verschillende aspecten van de woningmarkt dat in opdracht van de Dialoogtafel door onderzoeksafdeling OTB van de TU Delft. Het deelonderzoek naar woonbeleving en ervaringen met de aardbevingen voet OTB samen uit met CMO STAMM / Sociaal Planbureau Groningen.

De eindrapportage met de definitieve conclusies verschijnt eind januari 2016. Dat is te laat om nog als input en onderbouwing te kunnen fungeren voor het Meerjarenplan van de NCG. Vandaar dat de commissie heeft besloten om de voor het Meerjarenplan relevante onderdelen eerder aan te bieden. Het gaat dan met name om adviezen over de waardedalingsregeling en de (on)mogelijkheden voor een generieke opkoopregeling.

Aanpassen waardedalingsregeling

OTB heeft verschillende methoden en modellen om eventuele waardedaling van een woning als gevolg van gaswinning te bepalen onderzocht. Zij hebben deze vervolgens getoetst aan de eisen die volgens hen aan een goed functionerende waardedalingsregeling moeten worden gesteld. Die eisen zijn: de methode moet op grote schaal toepasbaar zijn, de methode moet als rechtvaardig ervaren worden door alle betrokkenen, de compensatie mag niet van invloed zijn op de transactieprijs om te voorkomen dat verkopers anticiperen op een hoge compensatie bij een te lage verkoopprijs en de methode moet inzichtelijk zijn voor de betrokkenen.

Conclusie is dat de huidige waardedalingsregeling van de NAM niet voldoet. De methode kost veel inzet, de kosten per taxatie zijn hoog en is niet inzichtelijk voor de bewoners. Daarom adviseert de commissie Woningmarkt van de Dialoogtafel aan de NCG een alternatieve methode uit te werken die zo goed mogelijk voldoet aan de gestelde eisen van toepasbaarheid, transparantie en rechtvaardigheid. OTB geeft hiervoor een aantal voorzetten. Het gekozen alternatief kan dan tevens inzetbaar zijn voor een opkoopregeling en/of voor een mogelijk toekomstige regeling die alle eigenaar/bewoners compenseert.

Een uitgebreidere opkoopregeling

De tussenrapportage onderschrijft de argumentatie van de Nationaal Coördinator Groningen dat een generieke opkoopregeling de woningmarkt in het aardbevingsgebied zal verstoren. In het huidige voorstel van de NCG beperkt de opkoopregeling zich tot die woningen waarvan de veiligheid door middel van versterking niet snel genoeg kan worden gegarandeerd of waarvan de kosten voor schadeherstel en/of versterking groter zijn dan de economische waarde. Daarnaast kan ook in schrijnende situaties tot opkopen worden overgegaan.

De commissie adviseert wel een uitbreiding van deze opkoopregeling omdat de onzekerheid over de verkoopbaarheid en waarde van de woning een belangrijk negatief effect is van de aardbevingsproblematiek. De commissie is met OTB van mening dat het niet kunnen verkopen van een woning binnen een redelijke termijn en tegen een redelijke prijs ook als een schrijnende situatie kan worden gezien.

Info algemeen

Het onderzoek wordt geleid door professor Peter Boelhouwer. OTB is onderdeel van de Faculteit Bouwkunde van de TU Delft en werkt in dit het deelonderzoek naar woonbeleving en woningbehoeften samen met CMO STAMM / Sociaal Planbureau Groningen. Het volledige onderzoek vindt plaats onder begeleiding van een regionale commissie.

In de begeleidingscommissie van het onderzoek nemen deel:

• Geert Jan ten Brink, burgemeester Slochteren (voorzitter)
• Huub Hansen, provincie Groningen (secretaris)
• Jaccolien Masselink (gemeente Loppersum)
• Albrechtus Tebbens Torringa (makelaar)
• Karl Pladdet (Rabobank Noord-Groningen)
• George de Kam (RUG)
• Jan Veuger (Hanzehogeschool)
• Cees de Hoop (namens de woningcorporaties in het gebied)
• Herman Wessels (gemeente Appingedam)
• Mariëlle Bakema (gemeente Winsum)
• Susan Top (Dialoogtafel)